底地活用のカギは人間関係にあることをご存知ですか?

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底地活用のカギは人間関係にあり

家

底地は土地の所有者とその上に建つ建物の使用者が異なる土地のことを言います。土地を底地にすれば地主側は固定資産税が安くてすむことや、地代として安定的な収入が望めるメリットがあります。そして土地を借りている借地人は、購入するよりもずっと安い地代でその土地を使用できるのです。しかし、この一つの土地に地主と借地人という二つの権利が生じることが、底地の難しさでもあるのです。
特に底地で目立つのが、地主と借地人の人間関係のもつれで、これは元々法律が借地人に有利だったことに起因します。地主にとっては自分の土地であるのに、自由に使用も売却もできず、借地人の権利が強いために、立ち退きを強制することもできないというジレンマが生じます。一方、借地人にも言い分があります。長年地代を支払っても、結局のところ自分の土地ではありません。そのため、自分の物であるはずの建物の増改築にも制限が出てしまうのです。普通、底地の建物を借地人が増改築する場合は地主の許可が必要なことが多くあります。
また、地主が突然地代の値上げや土地の買い取りを要求してきたり、第三者に土地を売却したりしたいと言い出すこともあります。つまり、底地は借地人にとって不安定なものなのです。結局のところ、底地の問題は人間関係の問題であり、底地にメリットが多いかデメリットが多いかはお互いの関係の良否によるといっていいでしょう。

借地権者は不利だという理由

不動産には土地と建物があり、基本的には同じ所有者または、親族が土地とその上に建つ建物の所有権を持っています。しかし、中には土地と建物を全く他の所有者が持っている場合があります。これが底地権者と借地権者です。土地を所有し、貸している人を底地権者といい、その土地の上に建物を建てて住んでいる人を借地権者と言います。両者は借地借家法という法律に基づいて、土地の貸し借りをしており、法律上では借地権者の方が強い権力を保持していることになっています。
しかし、実際には、古い法律なため、詳細な解釈が確立されているわけではなく、借地権者が弱い立場になってしまっているというのが実情です。例えば、法律上、借地権者がその権利を手放すことができるのは、権利を底地権者に承諾の上、第3者に譲るか、建物が住めない状態になり、底地権者の承諾のもと取り壊すかのいずれかになります。建物が住める状態で存在しているうちは他人に権利をゆずるしかありません。
この人が住めない状態の建物という解釈も法律に明確な規定があるわけでは無く、実際は底地権者の判断に委ねられています。つまり、建物がボロボロになっても、底地権者の合意がなければ取り壊すことができないのです。このように、借地権者はその権利をなかなか手放すことができず、地代を払い続けなければならない状態になってしまうことが多々あります。

底地の価値が低い理由について

底地は基本的に不動産取引関連では価値は低いといわれています。底地である土地というのは、そもそもと地上に建物が建っていて、しかも借地権があるわけですから借地権契約が解除されるようなことがあるまでは建物を撤去させることもできませんので、土地をその他の利用をするという方法が取れない土地となっています。また、土地を手に入れて、借地権からくる地代を請求するといっても基本的にはおの代金はかなり安いことが多いものです。
収益面でもかなり厳しいもので、固定資産税などを差し引くとほとんどお金を手に入れることはできないとされています。そもそも第三者が買い取ってくれるような条件というのが整っていないというのが現実であり、購入されることがまれな土地なのです。せいぜい不動産業者が買うようなことがあるだけで、しかも購入するのは借地権者に後で土地を高値で売る場合くらいです。
土地と・建物の所有者が一体になれば、市場価値が上がるため)基本的に底地は更地にしている土地と比べるとかなり廉価な値段になり、10分の1くらいの値段しかつかないというようなことも珍しくありません。こういった理由により、底地の価値は基本的に安いのが現実なのです。

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